Росреестр материнский капитал

Простыми словами на тему: "Росреестр материнский капитал" с комментариями и выводами. Если в процессе прочтения возникнут дополнительные вопросы, вы всегда можете их задать дежурному юристу.

Готовая пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

Все больше семей сегодня используют материнский капитал для оплаты квартиры или дома. Размер денежной помощи в 2018 году составляет 453 026 рублей. Этой суммы не хватит на полную оплату жилья, однако она значительно облегчает бремя расчетов за жилье.

Порядок действий

Общая схема покупки недвижимости под материнский капитал следующая:

  1. Заключение сделки с продавцом и регистрация права собственности покупателя в Росреестре. Этот этап идет первым, поскольку только после переоформления недвижимости сотрудники фонда будут оценивать жилье на соответствие требованиям закона.
  2. Подача документов на выплату средств в ПФР. Рассмотрение заявки Фондом займет 1 месяц, после чего он примет решение – выплатить средства или нет.
  3. Выплата денег. Если сделка в порядке, ПФР выплачивает денежные средства по сертификату. Перечисляются они на счет покупателя или банка, если речь идет о погашении ипотеки.

Далее рассмотрим подробнее ключевые моменты процедуры реализации материнского капитала.

Условия использования

Потратить материнский капитал можно только при условии четкого соблюдения всех обозначенных в законе условий:

  1. По итогам сделки семья должна получить в собственность целый объект недвижимости. Как правило, покупается целая квартира или дом, но в некоторых случаях допустимо выкупать и долю – только если в результате весь объект недвижимости поступит в распоряжение семьи.
  2. Жилье должно быть пригодным для проживания. Нельзя покупать аварийную, готовящуюся к сносу или ветхую недвижимость.
  3. Материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий. Если по итогам сделки положение семьи ухудшится, ПФР не выплатит средства (подробнее смотрите требования к недвижимости ниже).
  4. Жилье должно располагаться на территории России.
  5. Детям обязательно должны быть выделены доли в купленном жилье. Это обеспечивается при оформлении сделки или с помощью нотариально удостоверенного обязательства по выделению долей в будущем.
  6. Сделки с супругами запрещены, а с близкими родственниками (например, родители) по общему правилу не проходят проверку. Это связано с предотвращением незаконного обналичивания капитала и чревато уголовным преследованием по факту мошенничества.

Отдельно выделяется условие о возрасте ребенка . По общему правилу реализовать материнский капитал можно, только если ребенку уже исполнилось 3 года. Однако в некоторых случаях допустимо получить деньги и до достижения трехлетнего возраста:
  • если квартира приобретается в ипотеку – допустимо погасить кредит или оплатить первый взнос;
  • если у семьи уже есть заем (кредит) на покупку жилья – его можно погасить средствами материнского капитала.

Обязательно обратите внимание на требования к недвижимости:

  1. Можно купить квартиру (дом) на вторичном рынке, квартиру по ДДУ или строящийся объект со степенью готовности не менее 70%.
  2. Квартира должны быть отдельным изолированным помещением в МКД, располагаться не в подвале (цоколе).
  3. Жилье должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических и технических норм и правил:
    1. есть системы отопления, водоснабжения и водоотведения (зависит от особенностей населенного пункта);
    2. в течение отопительного периода воздух должен обогреваться равномерно;
    3. жилые комнаты и кухня должны иметь естественное освещение через окна.
  4. Жилье должно отвечать требованиям по площади.
  5. Если приобретается дом – он должен быть возведен с учетом всех строительных требований, соответствовать разрешению на строительство и проектной документации.

Если в квартире проведена несогласованная перепланировка, получить средства маткапитала под ее покупку не получится.

По общему правилу удвоение материнского капитала невозможно, однако у ряда застройщиков есть социальные программы, которые позволяют уменьшить стоимость жилья на двойную сумму маткапитала.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

[1]

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Особенности продажи покупателю через маткапитал

Если покупатель приобретает квартиру под маткапитал, продавец сможет получить свои деньги не ранее, чем через 2 месяца после государственной регистрации перехода права собственности на нового владельца. Это связано с длительной процедурой проверки сделки сотрудниками ПФР.

В связи с этим продавцы изыскивают способы обезопасить себя, защитить свои интересы и как можно быстрее получить оплату. На практике появились следующие варианты продажи:

  1. Непосредственно под материнский капитал (без ипотеки).

В договоре указывается, что часть вносится собственными накоплениями покупателя, а часть средств будет выплачена продавцу из средств материнского капитала после госрегистрации. Как правило, до дня полной оплаты устанавливается обременение (залог) квартиры в пользу продавца.

Этот вариант более удобен для покупателя, поскольку не нужно привлекать дополнительные источники финансирования. Однако если ПФР не одобряет сделку, покупатель будет вынужден изыскивать иные способы оплаты – это уже риск продавца.

[3]

  1. С использованием кредитных средств (ипотеки).

Покупатель заключает ипотечный договор, рассчитывается кредитными средствами с продавцом, а после согласования сделки с Фондом средства материнского капитала перечисляются в банк. Этот вариант более предпочтителен для продавца, поскольку не несет практически никаких рисков. Покупатель же будет вынужден нести расходы на оформление, получение и возврат кредита.

Какой из перечисленных выше вариантов выбрать – зависит исключительно от решения сторон. В любом случае покупатель никогда не получает наличные деньги из Фонда – расчеты осуществляются напрямую между ПФР и продавцом (или ПФР и банком) через банковские счета.

Как оформить в договоре купли-продажи: образец

Первый этап использования материнского капитала – заключение сделки купли-продажи жилья. Уделите особое внимание составлению договора. Наряду с иными существенными условиями он обязательно должен содержать условие о частичной оплате квартиры с использованием средств материнского капитала.

Прописать условие об оплате можно следующим образом:

«Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

Денежные средства в сумме _______________________ руб. являются личными средствами Покупателя и передаются Продавцу в день подписания настоящего договора.

Оставшаяся сумма _______________________руб. выплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал перечисляется в безналичном порядке_____ (здесь укажите территориальный орган ПРФ) на расчетный (банковский) счет продавца №_________________________, открытый в __________________________(здесь укажите наименование банка продавца), юридический адрес: ________________________________________, к/с_____________________, ИНН_______________________, БИК_______________, ОГРН ___________________, КПП______________, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _____________________(наименование вашего региона) к покупателям в течение _______ дней (месяцев).

Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной с даты окончательного поступления средств на счет Продавца»

После подписания основного договора документы передаются на регистрацию в Росреестр. Спустя 5-14 дней с даты подачи документов проходит государственная регистрация права собственности покупателя.

Читайте так же:  Сроки выплаты средств материнского капитала

После завершения процедуры нужно сформировать пакет документов для ПФР:

  1. Заявление о распоряжении средствами капитала. Бланк можно найти на сайте Фонда или в территориальном отделении.
  2. Сертификат (дубликат сертификата) на материнский капитал.
  3. Паспорт и СНИЛС заявителя.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия договора купли-продажи квартиры (дома) с отметкой о госрегистрации.
  6. Выписка из ЕГРН на квартиру (дом).
  7. Если жилье не оформлено в собственность родителей и детей по долям – нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи.

Документы подаются в территориальный орган ПФР. После получения бумаг специалисты Фонда начинают тщательную проверку сделки. Если все в порядке, Фонд принимает решение о перечислении средств материнского капитала.

Подробнее по теме покупки квартиры на материнский капитал смотрите видео

В случае, если Фонд отказал в перечислении средств, такое решение придется обжаловать через суд.

Можно ли будет позднее продать жилье?

Распорядиться купленной квартирой в будущем можно с учетом ряда особенностей, которые зависят от возраста детей.

  1. Если детям уже исполнилось 18 лет.

В этом случае вопрос решается без обращения в органы опеки и попечительства. Продать квартиру можно с учетом мнения всех сособственников. Такие сделки в обязательном порядке оформляются нотариально, поскольку речь идет о продаже долевой собственности.

Если кто-то из сособственников квартиры решит продать свою долю отдельно от других владельцев, придется направлять остальным собственникам уведомления о преимущественном праве покупки.

  1. Если дети несовершеннолетние.

В этом случае без обращения к органам опеки и попечительства не обойтись. Интересы ребенка при продаже не должны быть нарушены, в связи с этим вам придется представить доказательства того, что дети получат доли в другом жилом помещении.

Чаще всего в таких случаях речь идет об альтернативной продаже – сделке, направленной на одновременную продажу своего жилья и покупку нового.

Для оформления такой сделки наряду со стандартными документами понадобится разрешение органа опеки и попечительства на ее проведение.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу?

В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.

Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:

Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.

Распределение собственности при использовании маткапитала

В федеральном законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 о поддержке семей с детьми нет никаких указаний о том, как должно происходить распределение долей в жилье, оплаченном средствами материнского капитала. Таким образом, доля каждого из родителей и детей определяется супругами самостоятельно, по договоренности.

Так как размер минимальной или максимальной доли не установлен, собственность родителей может превышать собственность детей. В дальнейшем такую недвижимость будет значительно проще обменять, особенно, если оформляется договор ипотеки. Если у детей большие доли — сделать это сложнее, банки предпочитают избегать сделок, в которых в залоге оказывается жилье с несовершеннолетними собственниками.

При распределении следует учитывать следующие факторы:

  • Идеальные доли ребенку целесообразнее выделять размером не менее одной учетной нормы (при переводе в квадратные метры), действующей в конкретном регионе. Средний размер нормы в России составляет 9-12 м 2 .
  • Хотя на законодательном уровне не прописано такого требования, доли следует выделять, исходя из отношения размера потраченных средств маткапитала к стоимости приобретаемого жилья. Например, если недвижимость была куплена (построена) только за счет средств сертификата МСК, и в ней будет проживать семья из 4-х человек, то размер идеальной доли должен составлять 1/4 площади. В жилье стоимостью 1,5 млн. рублей (то есть капитал покрывает треть стоимости) минимальная доля для каждого члена этой же семьи составит уже 1/12. Без соблюдения этого требования нотариусы могут отказать в оформлении соглашения о выделении долей.

Обязательство о выделении долей

Заключение обязательства о выделении долей в жилье, приобретенном или построенном за деньги МСК, всем членам семьи предусмотрено постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007 о правилах направления маткапитала на улучшение жилищных условий.

Пенсионный фонд требует предоставление обязательства, когда:

  1. Недвижимость не оформлена в общую долевую собственность родителей и детей, а именно:
    • Собственником являются родители или только один из них (право не оформлено на детей).
    • Недвижимость принадлежит получателю сертификата, но находится в залоге (ипотеке) у кредитной организации.
  2. Право собственности на жилье не может быть зарегистрировано на момент подачи заявления о распоряжении в ПФР.
    • Заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа и право собственности будет зарегистрировано только после полного погашения задолженности.
    • Оплачивается цена договора участия в долевом строительстве — право регистрируется после сдачи объекта в эксплуатацию.
    • Участие в жилищном кооперативе — собственность оформляется после уплаты всех взносов.
    • Строительство или реконструкция дома — госрегистрация проходит после сдачи объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в эксплуатацию.

Стоимость оформления обязательства может отличаться в разных регионах. В среднем сумма услуги составляет от 500 до 1500 рублей.

Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Средства материнского капитала можно направить на покупку жилья по ипотечному договору. Деньги сертификата разрешается использовать как на уплату первоначального взноса, так и на погашение основного долга или процентов. При этом не имеет значения, когда был получен кредит — до рождения второго либо последующего ребенка или после.

Когда ипотечный долг будет полностью выплачен, необходимо получить справку об отсутствии задолженности и обратиться в Росреестр для снятия обременения и регистрации права собственности (заявителю будет выдана выписка из ЕГРН). Затем нужно выделить доли детям одним из способов:

Читайте так же:  Когда в смоленске отменен материнский капитал

Если между родителями не было достигнуто соглашения или один из них уклоняется от подписания договора, то доли будут выделены через суд. На практике сложилось, что суд, руководствуясь нормами гражданского законодательства, наделяет всех членов семьи одинаковыми долями.

Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) или через жилищные кооперативы (ЖК)

При направлении МСК на покупку квартиры по ДДУ или при вступлении в ЖК средства сертификата могут быть расходованы следующим образом:

  • на уплату цены договора участия в долевом строительстве;
  • на уплату вступительного и (или) паевого взноса в жилищный кооператив.

Вместе с заявлением о распоряжении в Пенсионный фонд необходимо предоставить обязательство о выделении долей. В момент перечисления средств материнского капитала недвижимость еще не будет сдана в эксплуатацию, а значит, долевая собственность на него пока не может быть зарегистрирована.

При строительстве или реконструкции дома

При направлении маткапитала на строительство или реконструкцию дома всегда составляется обязательство о выделении долей. Это связано с тем, что общедолевая собственность не может быть зарегистрирована на жилье в момент подачи заявления о распоряжении, так как:

  • объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) еще не построен (достроен);
  • в случае реконструкции — объект ИЖС по завершении работ будет иметь другие технические характеристики. Право собственности регистрируется уже на завершенный объект.

Необходимо отметить, что доли нужно будет выделить не только в самом помещении, но и в земельном участке. В федеральном законе о материнском капитале таких указаний нет, однако, в ст. 35 Земельного кодекса сказано, что отчуждение здания должно происходить вместе с земельным участком. Так как разрешение на строительство выдается только одному из супругов, то право собственности изначально будет зарегистрировано на него, а дальнейшее выделение долей будет считаться сделкой по отчуждению.

Соглашение о распределении долей

Выделять доли в жилье, приобретенном за средства материнского капитала, предпочтительнее по соглашению о распределении долей. Если в будущем у семьи появятся еще дети, которые также могут претендовать на доли, собственность можно будет просто перераспределить. Также можно оформить сделку дарения, однако, ее нельзя отменить. То есть следующим детям родители смогут выделить доли только из своей собственности.

Закон № 256-ФЗ о материнском капитале не обязывает нотариально удостоверять соглашение об определении долей. Однако согласно ст. 42 федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости…» все сделки с регистрацией права общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (за исключением сделок с имуществом паевого инвестиционного фонда).

В случае с маткапиталом это справедливо, если собственником является один из родителей или жилье оформлено в их совместную собственность. Тогда выделение происходит по следующей схеме:

  1. Сначала доли выделяются супругам. Сделать этом можно по соглашению о разделе совместно нажитого в браке имущества (согласно ст. 38 СК РФ), которое также подлежит регистрации у нотариуса, или же заключить соглашение о распределении долей с соответствующим положением (т. е. доли будут выделяться сразу всем членам семьи).
  2. Затем из общей собственности супругов доли выделяются детям.

Однако, если жилье, купленное или построенное на средства сертификата МСК, находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга), то соглашение о выделении долей детям не нуждается в нотариальном удостоверении.

Для оформления соглашения нотариусу необходимо предоставить следующие документы:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.).
  • Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
  • Свидетельство о браке.
  • Свидетельства о рождении всех детей.
  • Копию нотариального обязательства выделить доли детям и супругу.

Сколько стоит выделить доли детям по материнскому капиталу у нотариуса?

Размер госпошлины за услуги нотариуса за удостоверение соглашение о выделении долей регулируется ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. Согласно п. 5 тариф за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, составляет 0,5% суммы договора (стоимости жилья). Эта величина не может быть ниже 300 рублей и больше 20000 рублей. Также необходимо оплатить услуги правового технического характера (нотариусы устанавливают свои расценки).

При исчислении госпошлины принимается сумма договора, которую указали стороны. Однако она не может быть ниже одной из следующих стоимостей (плательщик выбирает самостоятельно):

Также стоит учитывать положения из письма Минфина от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079 о размере госпошлины при оформлении в общую долевую собственность недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала. В нем говорится, что за удостоверение соглашения о распределении долей должна взиматься пошлина суммой 500 рублей — так же, как и для сделок, предмет которых не подлежит оценке (пп. 5 ст. 22.1) основ законодательства РФ о нотариате.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако на практике нотариусы предлагают заверить соглашение как сделку с оценкой, не беря в расчет Письмо Минфина.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу: образец 2019

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу бывает двух типов:

  1. С начальным оформлением недвижимости в общую собственность получателя сертификата и его супруга (без необходимости составления соглашения о разделе общего имущества, нажитого в браке).
  2. С переводом жилья в общую собственность без выделения долей (без начального выделения долей супругам).

В соглашении необходимо указать следующие данные:

  • Дату и место заключения сделки.
  • ФИО сторон соглашения, их паспортные данные и адреса регистрации.
  • ФИО детей, даты рождения, серию и номер свидетельств о рождении. Если есть паспорт — паспортные данные.
  • Описание недвижимости и ее адрес.
  • Вид собственности (совместная или долевая), а также размер долей действующих собственников.
  • Наименование правоустанавливающего документа и его номер.
  • Размеры долей всех членов семьи, условия их распределения.
  • Условия возможного перераспределения собственности в будущем.
  • Подписи участников.
  1. Образец соглашения об определении размера долей при изначальном оформлении недвижимости в общую долевую собственность владельца сертификата и супруга

Регистрация права собственности на супругов и детей

После того, как будет заключено соглашение о распределении долей, необходимо зарегистрировать право собственности супруга и детей в Росреестре. Регистрировать само соглашение не нужно, госрегистрации подлежит только переход собственности от родителей к детям.

Процедура проходит в следующем порядке:

  1. Удостоверение соглашения у нотариуса.
  2. Оплата регистрации прав физического лица на недвижимое имущество (согласно п. 22 ст. 333.33 НК РФ сумма государственной пошлины составит 2000 рублей).
  3. Подача документов в Росреестр. Регистрация займет не более 5-ти рабочих дней.
Читайте так же:  До какого года есть материнский капитал

Сведения о праве собственности будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Договор дарения

Дарение доли представляет собой безвозмездную передачу части собственности на недвижимость другому лицу. Ранее приоритетным способом выделения доли считалось заключение договора дарения, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. В 2019 году все больше семей заключают соглашение о распределении долей, так как оно позволяет перераспределить собственность в дальнейшем.

Дарение может быть оформлено следующим образом:

  • Путем заключения двух отдельных договоров, в таком случае доли детям будут выделены из собственности каждого из родителей.
  • По одной дарственной:
    • Если мать не состоит в браке — в этом случае составляется документ, в котором указываются одаряемые (дети) и размер доли для каждого из них.
    • При заключении с супругом брачного договора, по условиям которого купленное жилье отходит в собственность женщины — по одному договору собственность будет выделена как детям, так и мужу (по закону о материнском капитале супруг все равно имеет право на долю, и эту участь собственности ему необходимо выделить).

За материнским капиталом присмотрит Росреестр

За материнским капиталом присмотрит Росреестр

Как сообщает газета «Известия», Пенсионный фонд разрабатывает законопроект, ужесточающий условия использования материнского капитала.

По словам Председателя Правления ПФР Антона Дроздова, Пенсионный фонд озабочен появлением различных способов обналичивания «материнских денег», при которых деньги используются не по назначению. Наиболее популярны три из них.

Первый способ: фиктивная продажа жилья. Заключается договор купли-продажи квартиры, а после того как материнский капитал перечислен, контракт разрывается, а мошенники получают наличные деньги.

Второй способ: мошеннический кредит. Семья берет заем у какой-либо коммерческой организации для покупки жилья, получает сертификат, оплачивает им жилье, которое потом сразу же перепродается.

И третий способ: по завышенной цене продается доля в несколько квадратных метров (например, 0,01 доли). Разница между фактической стоимостью и реальной обналичивается.

«Мы выступаем за введение дополнительного контроля за целевым использованием материнского капитала», — сказал Дроздов. Документ уже разработан и в настоящее время находится на согласовании у других ведомств, после чего будет внесен в правительство.

Документом предусмотрено три основных ограничения для владельцев сертификатов. Планируется наделить Росреестр правом контроля за сделками с недвижимостью, в которых используется материнский капитал. В частности, регистратор выдаст свидетельство о собственности только в том случае, если квартира будет оформлена на всех членов семьи, включая ребенка, — перепродать такую квартиру будет проблематично. Кроме того, предполагается, что Росреестр присмотрит за дальнейшей судьбой жилья и в случае, если оно будет перепродано, сообщит об этом в Пенсионный фонд и правоохранительные органы.

«На наш взгляд, это логично, — считает Антон Дроздов, — ведь именно Росреестр выдает свидетельства о собственности, и он сможет это проконтролировать».

Вторую схему обналичивания материнских денег Пенсионный фонд предлагает перекрыть, ограничив круг компаний, займы от которых могут быть погашены сертификатом. Согласно документу, критерии таких кредиторов разработает и установит правительство России.

А покупку малой доли квартиры Пенсионный фонд предлагает отменить совсем.

«Ну как семья может жить в квартире, где у нее в собственности всего лишь 1 кв. м? — риторически спрашивает Дроздов. — Ясно, что для покупки такой доли сертификат не должен выдаваться вообще».

В связи с этим Отделение ПФР по Тамбовской области сообщает всем владельцам «материнских» сертификатов, что любые схемы «обналичивания» средств материнского капитала – незаконны, а лица, предлагающие такого рода услуги – мошенники.

И если владелец сертификата соглашается принять участие в сомнительных схемах, значит, он сознательно идет на совершение противоправного действия и, следовательно, может не только лишиться своих законных денег, но и быть признан соучастником преступления по факту нецелевого использования государственных средств и привлечен правоохранительными органами к ответственности.

Для Тамбовской области не характерно использование мошеннических схем при использовании средств МСК. Вместе с тем, по информации Пенсионного фонда, в России уже возбуждены десятки уголовных дел против предприимчивых дельцов по фактам мошенничества с материнскими сертификатами.

Отделение ПФР по Тамбовской области призывает обладателей государственных сертификатов быть бдительными и не поддаваться на предложения разного рода мошенников обналичить средства материнского капитала. А если вы столкнулись с таким предложением, прежде всего надо хорошо подумать, правомерно ли оно, или же обратиться за консультацией в территориальное управление ПФР.

УПФР в Староюрьевском районе Тамбовской области.

«Особенности государственной регистрации договора купли — продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием материнского капитала»

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют порядок заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, помещение жилого и нежилого назначения, машино-место или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется уплатить продавцу определенную договором денежную сумму (цену) и принять недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Договор государственной регистрации не подлежит, необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество по договору от продавца к покупателю. Именно государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования такого права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» была введена новая форма государственной поддержки — материнский (семейный) капитал. Основная цель принятия данного Федерального закона — создание условий для обеспечения достойной жизни и свободного развития детей в семьях с двумя и более детьми путем предоставления возможности направить полученные от государства денежные средства на улучшение жилищных условий, образование детей либо на повышение уровня пенсионного обеспечения матери.

В соответствии со ст. 10 Закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ, лицо, получившее государственный сертификат на материнский капитал, вправе использовать его на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, а в случае самостоятельного строительства (реконструкции) путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Другими словами, материнский капитал можно использовать на основании сделки купли-продажи жилого помещения как за счет своих средств, так и заимствованных либо покупки строительных материалов, предназначенных для строительства или реконструкции жилого домовладения; сделки долевого участия в строительстве жилого помещения (переуступки прав по ней) либо участия в жилищных кооперативах, на основании которых у владельца сертификата после осуществления необходимых выплат возникнет право требовать передачи в собственность жилого помещения.

Таким образом, материнский капитал является дополнительной мерой социальной поддержки семей, имеющих детей, которая предоставляется за счет средств федерального бюджета в случае рождения в семье (усыновления) второго и последующих детей в период с 1 января 2007 года в твердой сумме без учета возраста родителей и которая может быть использована, в частности, на улучшение жилищных условий, причем независимо от факта признания семьи нуждающейся в жилом помещении.

Все это дополняется закрепленными действующим законодательством обязательными требованиями при выборе варианта улучшения жилищных условий, которые нам предстоит рассмотреть:

приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться только на территории Российской Федерации ( ч. 3 ст. 10 Закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ);

распоряжаться средствами материнского капитала можно не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, которое явилось основанием для его выдачи ( ч. 7 ст. 3 и ч. 6 ст. 7 Закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ);

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению ( п. 4 ст. 10 Закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ).

Законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ предусмотрено по крайней мере одно исключение (ч. 6.1 ст. 7) : на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения законодательство устанавливает льготный режим — средства материнского капитала можно направить на них сразу же после получения сертификата.

Отдельного внимания заслуживает представленное нами заключительное требование законодателя об оформлении приобретенного жилья в общую собственность родителей и детей. Во исполнение этого предписания в Постановлении Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 N 862, утверждающем Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, вне зависимости от оснований распоряжения материнским капиталом предусмотрена необходимость представления засвидетельствованного в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменного обязательства лица, получившего сертификат, в течение 6 месяцев после вступления во владение жилым помещением (либо с момента распоряжения материнским капиталом, если он направлен на погашение ранее выданных кредитов), приобретенным (построенным, реконструированным) с использованием средств материнского капитала, оформить его в общую собственность супругов и всех детей с определением размера долей по соглашению.

Иными словами, приобретение жилого помещения с использованием средств материнского капитала не влечет за собой безусловного возникновения на него права собственности у лиц, не указанных в договоре в качестве приобретателя, и обусловлено наступлением определенных обстоятельств. При ненаступлении таких обстоятельств обязанность оформления помещения в общую собственность не возникает, в связи с чем и достигнутые соглашения по выделению долей могут быть пересмотрены.

Источник: управление Росреестра по Волгоградской области

Читайте так же:  Как покупается жилье на материнский капитал

Что нужно предусмотреть при покупке квартиры с использованием материнского капитала?

Чтобы не оказаться в ситуации, когда Пенсионный фонд в переводе денег отказал, а сделка уже проведена, нужно учесть все нюансы при составлении договора.

Улучшение жилищных условий при помощи материнского капитала — самый популярный способ использования материнской выплаты. При этом рассчитаться маткапиталом с продавцом за купленную квартиру можно, только если ребенку, в связи с рождением которого у семьи появилось право на получение выплаты, уже исполнилось три года. Еще недавно часть продавцов не соглашались иметь дело с покупателями с маткапиталом, потому что перечисления денег из Пенсионного фонда продавцам нужно было ждать два месяца. Сейчас условия изменились, и этот срок сократился до 40 дней. 30 календарных дней занимает проверка документов, и еще 10 рабочих дней дается на перечисление денег на счет продавца. На практике ситуаций, когда Пенсионный фонд отказывается перечислить деньги, совсем немного: так, в прошлом году перевод денег по договорам купли-продажи в Красноярском крае не согласовали в двух процентах случаев. Но это не значит, что к составлению договора можно относиться несерьезно.

[2]

Договор купли-продажи при сделке, в которой покупатель использует для расчета за квартиру маткапитал, может быть составлен в простой письменной форме, при условии что продавец является единственным собственником квартиры. Если же продаваемая квартира находится в долевой собственности, сделка подлежит обязательному оформлению у нотариуса, и тогда договор составит нотариус.

Учтите требования к приобретаемому объекту

По закону направить средства маткапитала можно как на покупку квартиры, так и на приобретение комнаты. При этом в документах она должна значиться как отдельная комната. Купить с помощью маткапитала можно и долю в квартире, но только при условии, что это последняя доля, с приобретением которой вся квартира становится собственностью покупателя. Кроме того, деньги маткапитала можно потратить на жилой дом, предназначенный для постоянного проживания. Но построенные на дачной земле загородные дома, которые в документах значатся как «жилое строение», под требования закона не подпадают и оплачены средствами маткапитала быть не могут.

Обязательное условие использования маткапитала — жилой дом не должен быть признан аварийным и не может состоять в реестрах ветхих и отведенных под снос объектов, которые ведут администрации каждого населенного пункта. Соблюдение этого требования в обязательном порядке проверяется. Покупка жилья, непригодного для постоянного проживания, — это самая распространенная причина, по которой Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств.

В число тех объектов, покупку которых можно оплатить с помощью средств маткапитала, не входит земельный участок, поэтому, если в договоре купли-продажи сказано, что приобретается жилой дом стоимостью 1,5 миллиона рублей и земельный участок стоимостью 500 тысяч рублей, обязательно нужно уточнить, что средства маткапитала пойдут на оплату жилого дома. Если же в договоре купли-продажи просто через запятую перечислено, что приобретается земельный участок, жилой дом стоимостью 2 миллиона рублей, никаких вопросов у Пенсионного фонда в таком случае не возникнет.

Читайте так же:  Заявление на направления материнского капитала

В остальном договор купли-продажи является стандартным. «Каких-то специальных требований у Пенсионного фонда к содержанию договора купли-продажи нет, договоры должны отвечать требованиям гражданского законодательства», — объясняет начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи. А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем. Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Порядок расчета по сделке с материнским капиталом

Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке. Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала. Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.

Как продавцу защитить свои интересы при проведении сделки?

Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.

«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел. Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной. Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.

После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.

«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет. Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда. В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав. На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Видео (кликните для воспроизведения).

После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения. Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение. После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке. Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.

Источники


  1. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.

  2. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

  3. Юсуфов, А. Г. История и методология биологии / А.Г. Юсуфов, М.А. Магомедова. — М.: Высшая школа, 2014. — 238 c.
  4. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
  5. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.
Росреестр материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here